Мэтр отелей: как Юрушев преобразил старый Подол

Леонид Юрушев предпочитает держать в тени все свои бизнесы, кроме гостиничного. Зачем он вкладывает сотни миллионов в дело, которое почти не окупается?

Каждое утро ни свет ни заря мультимиллионер Леонид Юрушев появляется на рабочем месте в офисе на ул. Сагайдачного в Киеве. Весь деловой Подол еще спит или только начинает просыпаться. В рассветной дымке на фоне светлеющего неба все четче появляются очертания зданий в современном стиле, которые доминируют над малоэтажной застройкой. Даже старожил «нижнего города», как когда‑то называли эту часть столицы, «элеватор Бродского», теряется на фоне новых шедевров архитектуры  – 12-этажной пятизвездочной гостиницы Fairmont и семиэтажной четырехзвездочной «Ривьеры на Подоле». Юрушев, собственник этих зданий, может гордиться и ежедневно любоваться плодами своего труда.

Правда, с термином «любоваться» согласны не все. «Это неприемлемо, непропорционально, тупо подавляет перспективу. Гостиница (Fairmont. – Forbes) бестолково повисла над Почтовой площадью, нарушая уникальную панораму правобережного Киева»,  – возмущается архитектор, член правления Национального союза архитекторов Украины Георгий Духовичный. Он уверен, что только беззастенчивое стремление к сверхприбылям в сочетании с коррупцией могли привести к появлению в архитектурном облике Киева таких зданий. Его бы воля – в центре города не было бы зданий выше, чем в семь этажей. Впрочем, нарушением норм высотности зданий в столице уже никого не удивишь. У экономической жизни города свои законы, и главный из них  – рентабельность.
 
После успешной продажи банка «Форум» в 2007 году немецкому Commerzbank едва ли не единственным официальным и подтвержденным самим Юрушевым источником дохода остается коммерческая недвижимость. По итогам 2014‑го он, по подсчетам Forbes, заработал 180 млн гривен. В пересчете на доллары по текущему курсу это составляет немногим более $7 млн, тогда как еще в 2013‑м эта цифра была $42 млн. Рентный доход мультимиллионера составляют как пятизвездочные InterContinental Kiev, Fairmont Grand Hotel Kyiv, так и четырехзвездочные бутик‑отель «Ривьера на Подоле», арт‑отель Alfavito. У большинства его соседей по рейтингу дела обстоят не намного лучше. Хотя у тех, кто оказался выше, самые доходные активы сосредоточены в секторе офисной или торговой недвижимости.

«Гостиничная недвижимость всегда имела существенно более длительный срок окупаемости в сравнении с другими видами коммерческой недвижимости», – говорит Дмитрий Прохоров, исполнительный директор Ассоциации «Звездочных отелей». Но сейчас ситуация хуже, чем была когда‑либо. Начиная с 2013 года отели сильно пострадали из‑за снижения турпотока в Украину. Доходность гостиниц в сегменте три–пять звезд по сравнению с 2012‑м – годом проведения в Украине футбольного чемпионата Евро‑2012 – сократилась, по данным консалтинговой компании UTG, на 25% в национальной валюте. Те $7 млн, которые Юрушев заработал на своих роскошных отелях – капля в море его состояния, оцениваемого различными украинскими СМИ примерно в $1 млрд. Основную часть он заработал на продаже банка Форум. Заработать на отелях сопоставимую сумму было нереально. А сегодня инвесторы и вовсе не рассматривают гостиницы и бизнес‑центры в качестве перспективных проектов.

«Новый девелопмент практически не рассматриваем. Наш прогноз: минимальные объемы нового строительства в ближайшие годы. В основном будут достраиваться начатые проекты, когда достроить легче, чем заморозить», – объясняет Антон Гливинский, пресс‑секретарь компании «ЭСТА Холдинг». Юрушева его партнеры называют умным и дальновидным бизнесменом. Зачем он, будучи успешным банкиром, занялся недвижимостью и чего ждет от этого бизнеса сегодня?

Король Лео
«Недвижимость  – классическая сфера для инвестиций и еще долгое время будет оставаться таковой. Так что в этом выборе нет ничего удивительного»,  – отмечает сам Юрушев. Ответы для Forbes бизнесмен предоставил письменно через свою пресс‑службу. Он отказался от личной встречи, также как и от фотосессии.

Заняться инвестированием в эту отрасль Юрушев решил в начале нулевых. До этого времени он активно развивал созданный еще в 1994 году банк Форум, в сентябре 2001‑го возглавил его набсовет. «Все началось с покупки и ремонта двух квартир на Ярославовом Валу», – вспоминает «строительную» эпопею Юрушев. Зарегистрированную в 2001 году компанию так и назвали: «Ярославов Вал». Руководить ею бизнесмен пригласил Андрея Манжелея, своего 22‑летнего племянника. А уже в 2001–2002 годах «Ярославов Вал» планировал два новых проекта: один по строительству отеля на ул. Большая Житомирская, 2А, в Киеве, второй  – крупного жилищно‑развлекательного комплекса «Аквапарк» на левом берегу столицы, у озера Тельбин. Но согласование этих проектов проходило сложно. По отелю городские власти требовали уменьшить чрезмерную с их точки зрения этажность постройки (планировалось 10 этажей с мансардой). Не допустить застройки берегов озера поставили себе целью и местные жители.

Несмотря на сложности с согласованием проектов, к 2003 году компании «Ярославов Вал» удалось получить в собственность несколько земельных участков в центре столицы, переданных ей в аренду Киевсоветом. Но настоящей бизнес‑удачей стало другое приобретение.
 
В начале нулевых киевские власти во главе с мэром Александром Омельченко пытались возродить широко известную еще с советских времен гостиницу «Театральная» напротив Оперного театра. В ходе неудачной реконструкции, проведенной еще в 1980‑х, здание полностью разрушилось. Довести до ума отель силами городских властей уже в независимой Украине так и не получилось, и как объект незавершенного строительства в 2002 году его купил Юрушев. По одной из версий, ему помог Сергей Тигипко, который был партнером Юрушева в вагоностроительном бизнесе и одновременно активно участвовал в политической жизни страны. «Мы долго думали, как там можно сделать отель. И поняли, что для гостиницы планировка неудачная»,  – рассказывает Манжелей, руководивший ООО «Ярославов Вал» до 2010 года. Девелопер решил строить не отель, а бизнес‑центр.

И не прогадал. Когда в 2005‑м заработала первая очередь БЦ «Леонардо», рынок находился в лучшем с точки зрения инвестора состоянии  – ускоренного роста спроса и острого дефицита предложения. Объем офисных площадей классов А и Б под аренду на конец 2004 года составлял 280 000 кв. м, а спрос был минимум вдвое больше. Уровень вакантности площадей по Киеву не превышал 5%, а ставки аренды росли с темпом 10–20% в год. С офисными центрами наивысшего класса А дела обстояли особенно плохо, в Киеве их было всего два: «Миллениум» (ул. Владимирская, 12) и «Подол Плаза» (ул. Григория Сковороды, 19).

У брокеров, которых девелопер нанял еще на этапе доводки здания, не было отбоя от арендаторов. Центр заполнился в первые же месяцы, якорными компаниями стали адвокатская фирма «Василь Кисиль и партнеры», MasterCard, Reuters, Morgan Stanley и др.

«А потом мы случайно продали «Леонардо»,  – вспоминает Манжелей. Качественным объектом заинтересовалась ирландская компания Quinn, которая инвестировала в коммерческую недвижимость в странах СНГ и Европе. По словам Юрушева, от продажи бизнес‑центра он выручил $95 млн. Инвестиции же в строительство первой очереди БЦ составили $60 млн. «Эту сделку тогда назвали крупнейшей по продаже офисной недвижимости»,  – отмечает Манжелей. В 2008‑м Юрушев привлек в качестве финансового партнера Рината Ахметова, а через три года продал свою долю второй очереди его компании «ЭСТА Холдинг». Аналитики оценили сделку в $150 млн. После закрытия сделки Юрушев принял окончательное решение выйти из офисного бизнеса.

Дорогие игрушки
«С отелями была интересная ситуация. Один иностранный бизнесмен как‑то заметил в разговоре, что в Киеве нет ни одного отеля европейского уровня»,  – объясняет бизнесмен зарождение интереса к гостиничной недвижимости. Его собеседник выразил уверенность, что Киев еще лет 100 не сможет сравниться по качеству отелей с той же Веной. «Но уже через три года нами был построен киевский InterContinental, который в 2015‑м был признан лучшим отелем в Европе»,  – не скрывает гордости Юрушев. Бизнесмен имеет в виду награду InterContinental Hotels Group Star Awards, полученную в ноябре 2015 года: киевский отель был признан лучшим среди 600 гостиниц именно сети InterContinental.

«Теперь мы строим «для себя», а не как бизнес»
И если сегмент офисной недвижимости вследствие высокого спроса постепенно начал насыщаться (об уравновешивании спроса и предложения заговорили уже в 2006–2007 годах), то спрос на отели при очень скудном предложении был умеренный. В 2004‑м пятизвездочных отелей в стране было всего два: открывшиеся в 2001‑м Premier Palace в Киеве (российская группа VS Energy Александра Бабакова и Евгения Гинера) и Donbass Palace в Донецке (СКМ Ахметова).

Проект того самого отеля на Большой Житомирской разрабатывался еще в начале нулевых и превратился впоследствии в InterContinental – в 2006‑м «Ярославов Вал» уже на этапе строительства подписал договор с международным оператором. Уладить все недоразумения с городом насчет проекта удалось полюбовно. Не последнюю роль в этом сыграла дружба Юрушева с архитектором Сергеем Бабушкиным. У него было несколько собственных архитектурных студий, а еще в 1996–2003 годах Бабушкин занимал должность главного архитектора Киева и имел влияние на администрацию города.

Сам он дружбы с Юрушевым не скрывает, и отзывается о нем очень тепло. «Мы с Леонидом прожили счастливую творческую жизнь. И сейчас часто встречаемся. Это очень приятный и дружелюбный человек»,  – утверждает Бабушкин. Для «Ярославова Вала» его студия делала, помимо гостиницы InterContinental, и проект БЦ «Леонардо».

Международные гостиничные сети вроде InterContinentals Hotels Group, Hyatt Hotels Corporation или Marriott International давно рассматривали возможности выйти на украинский рынок. Но попытки пробиться через созданный местной властью забор согласований и землеотводов для большинства из них не оказались успешными. Модель, при которой украинский инвестор строит, а зарубежная сеть управляет отелем под своим брендом, оказалась удобной для обеих сторон.

Именно необходимость свободных средств для достройки новых отельных проектов стала одной из причин, побудивших инвестора продать «Леонардо», говорит Манжелей. Когда грянул кризис 2008 года, InterContinental был построен менее чем на 50%, Fairmont был на стадии каркаса, Alfavito – только в проекте.

Но едва ли причина нехватки финансов была основной: как раз в канун кризиса Юрушев сорвал куш, продав немцам принадлежащий ему банк за $600 млн. «Все средства, вырученные от продажи банка «Форум» и «Леонардо», были проинвестированы в различные украинские проекты», – уклончиво отвечает бизнесмен на вопрос о том, куда он направил вырученные деньги. Исходя из его слов, в гостиничный бизнес ушло как минимум $400 млн  – по $200 млн на строительство гостиниц InterContinental и Fairmont. Они открылись в 2009 и 2012 году соответственно, немного раньше, в 2007‑м, был запущен бутик‑отель «Ривьера на Подоле». Еще суммарно свыше $280 млн он вложил в логистику и деревообработку.

Опрошенные Forbes эксперты иначе оценивают стоимость строительства отелей. «В 2005–2008 годах постройка в Киеве пятизвездочного отеля обходилась $80 000–100 000 в расчете за номер, сейчас это  – $200 000–250 000»,  – говорит Олег Немировский, киевский девелопер, построивший пятизвездочный гостиничный комплекс Respect Hall на ЮБК. Исходя из этих цифр, отель Fairmont на 258 номеров должен был стоить от $25 млн до $50 млн. Для сравнения можно привести один из наиболее дорогих отелей Москвы люксовой сети Ritz‑Carlton, расположенный на Тверской улице с видами на Кремль, – здание в 11 этажей на 334 номера с 5-уровневым подземным пространством. Этот проект был завершен в 2007 году, заявленная сумма потраченных инвестиций  – $300 млн.

Реально ли отбить на гостиницах деньги, о которых говорит Юрушев? «Даже 15 лет назад, как и сейчас, отели – это игрушки для крупных олигархов. Имиджевый бизнес, не более того», – считает Прохоров. По его мнению, во вложениях и тогда, и сейчас больше нуждался сегмент качественных трехзвездочных отелей. «Уровень занятости номеров в более дешевых отелях всегда был выше. Сегодня спад средней загрузки по всем отелям – с 75% в 2012 году до 20–25% в 2015-м. Но если говорить о сегментах, то три звезды чувствуют себя комфортнее, чем четыре и пять»,  – отмечает эксперт.
 
С точки зрения бизнеса люксовые отели все‑таки были интересны короткий период на протяжении примерно пяти лет  – между 2003 и 2008 годами. «Тогда окупиться пятизвездочный отель мог лет за пять. Сейчас это уже 15–20 лет. При том что в Европе для гостиницы того же объема окупаемость и тогда и сейчас наступала через 8–12 лет»,  – отмечает Прохоров. Дефицит предложения и работа в люксовом сегменте позволяли владельцам отелей работать со сверхрентабельностью. Иногда для самых дорогих номеров она могла составлять 1000%, а средняя их рентабельность по Киеву была 40–60% при уровне загрузки около 50% номерного фонда.

«До 2008 года строительство было прибыльным бизнесом, но сегодня оно таковым уже не является. После 2008‑го стали строить, что называется, для себя»,  – говорит Юрушев.

«Для себя» в его случае может значить «для дочек». У бизнесмена две дочери, Елизавета и Анастасия, обе живут в Украине, хотя получили образование на Западе. Юрушев разделил между ними свои активы. Старшая, Анастасия, руководит компанией «Отель менеджмент» (на которую оформлен InterContinental), младшая, Елизавета – директор компании «Гранд менеджмент» (совместно с зарубежными консультантами управляет отелем Fairmont, а также бутик‑отелем «Ривьера на Подоле»).

Гостиничный бизнес Юрушева вполне можно назвать семейным. В нем задействованы также муж старшей дочери Анастасии Жолинской Александр, который работает ее заместителем, а также супруга самого Юрушева Наталья. Племянник бизнесмена Манжелей ушел из отельного бизнеса и занимается собственным делом  – компанией «Мастербуд». Поговорить с дочерьми Юрушева при подготовке статьи не удалось. Впрочем, по словам наблюдателей, стратегическое управление бизнесом находится в руках главы семейства. Юрушев, несмотря на греческий паспорт, постоянно живет в Киеве и, как утверждают очевидцы, ежедневно появляется в своем офисе на Подоле – в том же здании, где находится и отель «Ривьера».

Аэропортовые амбиции
Значит ли такая ситуация, что Юрушеву больше не суждено зарабатывать на коммерческой недвижимости? Не факт. Ранее бизнесмену принадлежал крупный логистический комплекс и комплекс по переработке рыбы «Скандинавия». Среди приписываемых ему в последнее время проектов – арендный бизнес в аэропорту Борисполь. В 2014 году Фонд госимущества выбрал в качестве главного арендатора торговых площадей аэропорта компанию «БФ энд ГБ Тревел Ритейл», которую СМИ связали с Юрушевым.
 
Бизнесмен это отрицает. «Площади внутри аэропорта наши компании не арендуют, и не планируют это делать. К торговле дьюти‑фри мы тоже не имеем никакого отношения, несмотря на то, что нас постоянно пытаются связывать с этой деятельностью»,  – отмечает он. Путаница связана с похожими названиями, уверяет Юрушев. Возле аэропорта действительно работают принадлежащие ему компании со схожими названиями  – «БФ Сервис», «БФ Склад», «БФ Завод», «БФ Энерго», «БФ Экспо», «БФ Проект», «БФ Терминал». Но причастность к «БФ Груп» и «БФ энд ГХ Тревел Ритейл», которые арендуют площади терминала, он не признает.

Вышеперечисленные компании Юрушева имеют отношение к проекту, который может оказаться очень перспективным. Речь идет о крупном логистическом комплексе. Под него строился, например, «БФ Завод»  – завод металлоконструкций в селе Мартусовка близ Борисполя. В 2010 году заработал «БФ Терминал»  – это терминал с таможенным складом площадью почти 100 000 кв. м, граничащий с аэропортом. В эти объекты Юрушев инвестировал около $100 млн еще после продажи своего банка. Всего под проекты в Мартусовке предназначено 260 га земли, которые, по словам бизнесмена, он выкупил на вторичном рынке.

Из пока не реализованных планов  – создание здесь же, на прилегающей к аэропорту территории, международного выставочного центра площадью 120 000 кв. м. Это больше, чем у работающих сейчас в Киеве МВЦ на Левобережной (58 000 кв. м) и «КиевЭкспоПлаза» на Нивках (81 000 кв. м). Бизнесмен возлагает большие надежды на данное направление: меморандум с аэропортом о развитии этих территорий был подписан еще в 2010 году. «Действующий грузовой терминал аэропорта оставляет желать лучшего, если его модернизировать – можно будет в разы увеличить трансферные потоки грузов через Борисполь», – говорит Борис Шахсуваров, руководивший в то время аэропортом.

Но несмотря на то что Юрушев вполне дружен с «донецкими», времена президентства Виктора Януковича не позволили ему продвинуться в своих планах. По словам Шахсуварова, инвестор и аэропорт не смогли договориться о финансовых деталях проекта, и бизнесмен потерял к нему интерес. «Проект до сих пор не реализован, так как его составляющей должно стать строительство нового грузового терминала»,  – приводит свою версию Юрушев. В пресс‑службе бизнесмена уточнили, что все проволочки связаны с необходимостью достройки аэропортом небольшой части инфраструктуры, но до сих пор на это у его руководства не хватало политической воли. Возможно, уже при действующей конфигурации власти фортуна будет более благосклонна к новым проектам Юрушева.

Интернет портал, автор статьи ЕКАТЕРИНА ГРЕБЕНИК http://forbes.net.ua/magazine/forbes/1408426-metr-otelej-kak-yurushev-preobrazil-staryj-podol